Zasady i warunki nabywania nieruchomości przez cudzoziemców

Nabywanie nieruchomości w Polsce podlega różnym ograniczeniom, w tym przepisom zawartym w "Ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców".

Poniżej przedstawiamy podstawowe informacje dotyczące procedury zakupu nieruchomości przez cudzoziemców w Polsce. Istnieją dwie główne ścieżki: jedna obejmuje zakup bez konieczności uzyskania zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych, a druga wymaga takiego zezwolenia.

Cudzoziemiec nie potrzebuje zezwolenia w przypadku zakupu mieszkania (w budynku wielorodzinnym) lub nabycia garażu. Zakup nieruchomości jest możliwy, gdy cudzoziemiec przebywa legalnie w Polsce, posiadając wizę, zezwolenie na pobyt, pobyt stały, zezwolenie na pobyt rezydenta długoterminowego UE, lub będąc poza granicami Polski.

Dodatkowo, zezwolenie nie jest konieczne, jeśli cudzoziemiec spełnia jedno z poniższych kryteriów:

• mieszka w Polsce przez co najmniej 5 lat od dnia uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego UE,
• pozostaje w związku małżeńskim z obywatelem polskim i mieszka w Polsce od co najmniej 2 lat (od dnia udzielenia zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego UE), a nabywana nieruchomość będzie współwłasnością małżonków,
• jest obywatelem lub przedsiębiorcą państw - stron Traktatu o Europejskim Obszarze Gospodarczym lub Konfederacji Szwajcarskiej.

Podsumowując, zgodnie z obowiązującą ustawą, osoby pochodzące z Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG), który obejmuje kraje Unii Europejskiej, Islandię, Liechtenstein, Norwegię, oraz Szwajcarię, w większości przypadków są zwolnione z konieczności ubiegania się o uzyskanie zezwolenia na zakup nieruchomości w Polsce. W praktyce oznacza to, że obywatele tych krajów mogą swobodnie nabywać nieruchomości na terenie kraju bez ograniczeń, podobnie jak osoby posiadające obywatelstwo polskie.

Natomiast zezwolenie jest zawsze wymagane, jeśli cudzoziemiec planuje zakup działki  wraz z domem lub mieszkaniem w strefie przygranicznej, niezależnie od jego statusu prawnego w Polsce. W takim przypadku konieczne jest uzyskanie zgody Ministra Spraw Wewnętrznych, którą wydaje się na wniosek cudzoziemca.

Co istotne, zgoda ministerialna musi zostać uzyskana przed finalnym podpisaniem umowy sprzedaży nieruchomości. Warto jednak zauważyć, że wymóg ten nie dotyczy umów rezerwacyjnych, deweloperskich lub przedwstępnych.

Aby uzyskać zgodę ministra odpowiedzialnego za sprawy wewnętrzne i administrację, konieczne jest spełnienie dwóch kluczowych warunków:

1. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie może stanowić zagrożenia dla obronności, bezpieczeństwa państwa ani porządku publicznego. Dodatkowo, decyzja o zezwoleniu nie może być sprzeczna z zasadami polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa.
2. Cudzoziemiec musi dostarczyć dowody potwierdzające jego związki z Rzecząpospolitą Polską, co stanowi kluczowy element procesu uzyskiwania zgody ministerialnej.

Należy pamiętać, że przestrzeganie tych warunków jest niezbędne dla sprawnego i legalnego nabywania nieruchomości w Polsce przez osoby spoza kraju.

Istotną różnicę stanowi udział w gruntach

Warto zwrócić na to uwagę ponieważ zakup udziałów w gruntach jest dodatkowym utrudnieniem dla cudzoziemców. Ogólnie rzecz biorąc, mieszkania są związane z gruntem poprzez nieruchomość wspólną. Udział we wspólnej części jest przypisany do konkretnego lokalu i widoczny w księdze wieczystej, która prowadzona jest dla każdego lokalu stanowiącego odrębną własność.

Jednakże, sytuacja komplikuje się, gdy dodatkowo do zakupu mieszkania konieczny jest również udział w gruncie, np. udział w drodze dojazdowej, wspólnym podwórku czy parkingu. W takich przypadkach, mimo że mieszkanie jest głównym elementem transakcji, konieczne jest uzyskanie zezwolenia na zakup udziału w gruncie. Procedura zdobycia tego dokumentu zazwyczaj trwa około pół roku, co może generować dodatkowe trudności w procesie samego zakupu.

Jest to również istotne gdy cudzoziemiec rozważa sfinansowanie zakupu mieszkania poprzez kredyt hipoteczny. Wniosek o uzyskanie kredytu będzie rozpatrywany dopiero po uzyskaniu odpowiedniego zezwolenia, a w międzyczasie czynniki wpływające na zdolność kredytową mogą ulec zmianie.

Jeśli potrzebujesz wsparcia w procesie zakupu nieruchomości  serdecznie zapraszamy do skontaktowania się z naszymi doradcami, którzy służą fachową pomocą.